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活动空间,会改变什么

日期:2020-03-08编辑作者:房产

“租购同权”,到底会给住房市场带来怎样的影响?“可能会给市场带来短期波动,但绝不该夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领认为,目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛,带来的实质性改变并不大。更重要的是,决定一个地区房租水平的核心因素是当地人的平均收入水平。“根据我们的分析,国内租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房。二线城市租金收入比一般不超过25%,三四线普遍在20%以下。如果租金过高,就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整,租金水平并不会有太大变化。”

此外,失信被执行人在担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人等方面都将受限。

以房养老,有多保险?

“租购同权”到底是什么?会带来哪些改变?还有哪些坎要迈过去?

最大限度挤压“老赖”活动空间让其“处处受限”,增强法院执行查控能力破解执行“老大难”……意见公布后,记者采访了最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥。

人老了三件宝,老伴、老本和老巢。“老巢”就是房子,活着时住得自在,人走了也留个念想给子孙。采访中,大部分老人表示宁愿粗茶淡饭,也不愿用房子换年金来改善生活。家住北京通州区的赵奶奶认为,除了没有基本养老金的失独老人需要以房养老,一般的中国家庭都不会接受这一方式。

“租购同权”会改变什么?

失信被执行人为个人的,不作为组织推荐的各级党代会代表、各级人大代表和政协委员候选人。

针对上述问题,保监会有关部门负责人表示,老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物,加之其业务流程较为复杂,期限较长,涉及领域较广,保监会对此非常慎重,将通过试点的方式,逐步研究解决存在的问题,降低业务风险。保监会高度重视消费者利益保护问题,明确此项业务为老年人的自主选择,自愿参与。目前该文件尚在征求意见阶段,监管部门将认真听取和吸收业界、学界和消费者的意见,对其进行修改完善。本报记者 曲哲涵

租购同权面临哪些刚性制约?

刘贵祥介绍说,为了增强意见的实操性,意见专门规定了惩戒措施的落实途径。

据了解,目前大公司对该项业务较为谨慎,小公司反倒比较积极。北京幸福人寿有关负责人表示正在参与试点。位于上海的建信人寿也在准备相关产品,初期准备和上海银行合作,希望获得试点资格。

“推动社会公平当然是好事,但这份公平也应考虑购房者的付出。”袁倩了解到,目前在广州各区,入学排位的顺序大致是:房户合一者、无户有房者,最后才是既无户籍也无住房的人群。她认为,在学位富足的区域,租房者的子女理当能够入学,就近享受义务教育,但如果“僧多粥少”、学位紧张,还是应该维持现状,“毕竟买房者和租房者支出的成本、对城市的贡献差出太多。”

“这份意见是目前惩戒措施最全、涉及领域最广的联合惩戒失信方面的文件。涉及的领域涵盖了国家管理和市场经济活动的方方面面,每项惩戒措施都极具威慑性。”刘贵祥说。

通俗地讲,以房养老的模式就是,保险公司请中介方对投保者的房屋进行估值,然后根据其年龄与平均寿命之差推算投保者的生存期,以这两个指标为核心要素,倒推出投保者生存期内每年应该给付的保险年金额度。可见,房屋价值、平均寿命是该产品的核心定价要素。

7月中旬,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。“租购同权”,第一次出现在我国地方政府的正式文件中。

据了解,全国信用信息共享平台实现了部门之间的信息交换和查询功能,平台目前已归集公共信用信息近5亿条。

房价、寿命、法律、政策,多重风险,保险公司如何化解?

“前几个月,全家一到周末,就四处看房、谈合同。‘租购同权’的信号一出来,我们就把买房计划搁置起来了。先观望观望,看看市场是个什么走势。”袁倩的邻居王海一家目前还在租房,“幸好小区幼儿园的学位充足,闺女能就近入园,可几年后上小学咋办?都抢着上好学校,不买房能挤到前面吗?”王海坦言现在的心情很微妙,“房子肯定还是要买的,只不过希望‘租购同权’能让房价有所松动。”

“对失信被执行人录为公务人员、入党、担任党代表、人大代表和政协委员,以及担任公职方面的限制,与十八大以来强调的从严治党精神高度吻合,也是中央文件首次明确规定对失信者实施此方面的限制。”刘贵祥说。

程先生说,他宁愿把房子出租,然后用租金去住养老院。“老年人需要的不仅仅是货币,更需要照顾。我认为眼下一些保险公司做养老社区、健康陪护的路子才是对的。”

7月下旬,继广州之后,无锡、郑州、扬州、济南等一些城市也先后出台与“租购同权”相关的文件。不同的是,这些城市将同权重点放在了户籍上。比如,无锡取消了原先购房面积达60平方米以上准予落户的门槛,改为只要在当地有合法稳定住所和合法稳定职业,不论住宅面积大小均可落户。

“完善党政机关支持人民法院执行工作制度,对失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设意义重大。”刘贵祥说,“意见规定了加强协助执行工作、严格落实执行工作综治考核责任和强化对党政机关、领导干部干扰执行的责任追究三项具体内容。要求制定具体的工作机制、程序,明确各协助执行单位的具体职责。”

“老百姓的‘观念瓶颈’没突破,保险经营难以实现‘大数法则’,必定行而不远。”某寿险公司负责人认为,这个过程将非常漫长,不能心急冒进,否则行业和百姓都要受伤。

租购同权是好事,但也没必要夸大含金量

强调增强法院执行查控能力

核心阅读 保监会日前下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,并拟在北京、上海、广州和武汉四地开展为期两年的试点。“以房养老”能妥善解决未来一部分人的养老问题吗?养老需求挂钩房地产后,保险公司能否规避经营风险?反按揭属于复杂金融产品,如何保护消费者利益不受侵害?

本报记者 刘志强

意见明确,将履行人民法院生效裁判情况作为评选文明村镇、文明单位、文明家庭的前置条件,作为文明城市测评的指标内容。

人民日报三问以房养老:多重风险如何化解?

目前各地新政在“同权”方面仍留有较高准入门槛。只要收入水平没有大幅调整,租金水平就不会有太大变化

确保联合惩戒措施落到实处

“能迈过房价风险、长寿风险、法律风险、政策风险这四道坎,以房养老才有大规模推广的可能。这不是保险业靠自身能完成的‘使命’,应该出台一个‘条例’,在更高层面上促进金融业联动,形成跨行业共识、制度和监管合力。”朱铭来说。

“一开始不少人还真信了,小区业主微信群里都‘炸锅’了。”家住广州海珠区一套“学区房”的袁倩说。袁倩手中的这套房,是2014年购入,对口海珠区第三实验小学,2.8万元/平方米的售价在当时高出周边均价1/3,3年来已涨到5万元/平方米。“在我们小区,一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以这么低的成本上名校,那我们之前的投入岂不白费了?将来换手,也肯定卖不上价钱吧?”

意见还提出限制失信被执行人公开发行公司债券,并依法限制失信被执行人公开发行股票并在证券交易所上市。在限制失信被执行人高消费方面,意见再次明确了乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、高消费旅游、子女就读高收费学校、购买具有现金价值保险限制,以及新建、扩建、高档装修房屋等方面的限制措施。

可是,目前国内房价走势不明,远期中国房市价值波动难以评估。若保险公司按现价厘定年金额度,将来到手的房子价值大幅缩水怎么办?征求意见稿只规定了保险公司参与分配抵押房屋增值收益的情形,却未提及贬值风险处理机制。比如是否有权动态调低支付给投保人的年金,当投保人选择退保时,保险公司索回已支付年金时如何计算利息。

乐盈国际 ,租房真能上“名校”吗?

意见提出,将严格遵守法律、履行生效法律文书确定的义务情况,作为申请加入中国共产党、预备党员转为正式党员以及党员评先、评优、晋职晋级的重要参考。

责任编辑:孙建

租购同权会推动租金上涨吗?

是否“失信”成公务员录取等重要参考

“以房养老”即“老年人住房反向抵押养老保险”,是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其住房抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

“过去,我国城镇中有一些福利和享用公共资源的权利附着在产权住房之上,比如买了房子就更容易落户,落户后孩子就有享受在‘学区’入学的权利。再加上购房会带来‘财富效益’,升值空间大,人们就会更踊跃地购房。尤其在供需矛盾比较突出的一、二线城市,购房需求越来越旺,房价容易出现过快上涨。而租赁住房者很难享有教育等公共资源。”在任兴洲看来,如果让租房者也能逐步享受到同等的公共资源,这些人群就不一定非挤到购房的“独木桥”上,“这样一来,人们买房会更加理性,有利于房地产市场平稳良性发展。”

意见同时强调,公安、检察机关和人民法院对拒不执行生效判决、裁定以及其他妨碍执行构成犯罪的行为,要及时依法侦查、提起公诉和审判。

观念、信誉、价格、收益,几多疑虑,消费者怎能放心?

所谓“租购同权”,就是不能让人们因为住房方式不同而获得不同的基本公共服务。而在基本公共服务领域,教育无疑是人们最关注的热点之一。广州一些中介机构提炼出政策卖点——“租房也能上名校”,成了此次引爆“租购同权”热议的捻子。

记者在意见中看到,各联合惩戒单位要在2016年年底前完成与全国信用信息共享平台联合惩戒系统的对接,通过网络自动抓取失信被执行人名单信息,及时反馈惩戒情况。

业内人士指出,这些问题不提前明确,保险公司届时要么承担巨额损失,要么面临大量合同纠纷。多位寿险公司精算师表示,在没有更多风险分摊方案之前,仅靠定价覆盖房市风险亦难以平衡价格对客户的吸引力。国外有再保机制,每年支付一定再保费,若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制,估计参加试点的公司仍会用保守定价承担远期风险。换句话说,投保者的房子将被“压价”估值。

同样心情微妙的还有已经“上车”的有房一族。“如果租房者权利提高了,那租金是不是就能涨?可如果大家都被吸引着去租房,房产本身的价值会不会缩水?”相关细则没出来,袁倩现在也拿不太准。

除了在入党及担任公职方面的限制,意见与此前出台的规定相比还新增了对失信被执行人授予多种荣誉、从事特定行业及项目等方面的惩戒措施。

“征求意见稿对保险公司设置的门槛较低,硬性条件是2009年前开业,注册资本20亿元且偿付能力120%以上的公司。”朱铭来认为,满足条件的公司很多。

“中央提出,‘房子是用来住的,不是用来炒的’。既然是‘住’,除了自有产权的房子之外,租赁住房也是解决‘住有所居’的一种重要方式。”任兴洲认为,“当前我国要建立房地产市场健康稳定发展的长效机制,一个重要举措就是通过租售并举来满足城镇各类人群的住房需求,而要使‘租售并举’落到实处,‘租购同权’势必要提上重要的议事日程。”

中办、国办近日印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》,成为我国惩戒失信工作的纲领性文件,将有力推进社会信用体系建设。

保险销售误导积弊深重。征求意见稿为防止营销员忽悠老年人抵押房子买保险,颇费心思。规定营销员须持证上岗,经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”,征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”,比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。此外,保监会要求保险公司在宣传该产品时明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况,不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用;不得向不符合相关要求的客户推介业务,并鼓励保险公司通过录音、录像、第三方鉴定等方式增强合同签订过程中的公平公正。

不少人跟高时持有同样的观点——“租购同权”的确是一个美好的期待,但要真正实现并不容易。

在任职资格限制方面,意见明确,限制招录失信被执行人为公务员或事业单位工作人员,在职公务员或事业单位工作人员被确定为失信被执行人的,失信情况应作为其评先、评优、晋职晋级的参考。

《 人民日报 》( 2014年03月26日 03 版)

这段时间,“租购同权”火了。“租房能像买学区房一样上‘名校’”“租房也能落户”……7月中旬以来,广州、无锡、郑州、北京等城市相继推出为租房者扩权的种种政策,引起广泛关注。

失信被执行人为个人的,将其失信情况作为入伍服役和现役、预备役军官评先、评优、晋职晋级的重要参考。

最后是政策风险。对于70年产权的问题,业内人士认为,最新物权法“住宅建设用地使用权期间届满自动续期”规定,可令保险公司控制大部分风险。但是拆迁及政府补偿费与保险公司抵押差价等“特殊时期特殊问题”,也要求“以房养老”的模式设计更为周全。

仔细观察不难发现,此番推动“租购同权”的城市大多并非人口流入压力最凸显、租房者扩权需求最强烈的城市。正如中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁所说,像北京这样的一线城市,控制人口、控制土地供应、控制户籍等措施,事实上就是对“权”的限制,“租购同权”的实施还面临着许多刚性制约。

“人民法院的执行查控能力是失信被执行人名单认定的前提和基础,对失信被执行人实施联合惩戒,必须进一步提高执行查控工作能力。”刘贵祥说。

此外还有法律风险。“以房养老等于剥夺了子女或他人的继承权,保险公司除与投保者签订抵押等合同外,还需要更为全面的法律授权。”朱铭来举例说,有一种比较极端的情况是,老年夫妇共同投保后,一人故去而配偶再婚,子女要求实现对身故者的房屋继承权。“如果保险合同对这些情况没有明确规定,到时候问题会非常棘手。”

从另一方面看,“租购同权”也非“盲目画饼”,而是大势所趋、现实所需。

在拓展执行查控措施方面,意见要求,人民法院要进一步拓展对被告和被执行人财产的查控手段和措施。研究制定被执行人财产报告制度、律师调查被执行人财产制度、公告悬赏制度、审计调查制度等财产查控制度。

“长寿风险也不可小觑。”南开大学风险管理与保险系教授朱铭来说,随着医疗手段的进步,人类平均寿命不断延长,这对寿险产品的定价产生了很大影响。“国外成熟市场通过发行‘长寿债券’等衍生品来分散这一风险,但国内目前仍然是用较高的价格来对冲长寿风险。如果把这种手段延续到以房养老模式中,意味着投保者为保险公司风险分散技术的软肋买单,是非常不公平的。老百姓把房子看得比什么都重要,保险公司出的价太低,肯定没市场。”朱铭来说。

任兴洲认为,“租购同权”绝不单是一个住房问题,更取决于我国城市公共服务供给能力的提升和管理能力的现代化,尤其是在教育制度和相关资源的供给方面。现在人口流动越来越快,但义务教育资金投入在不同省份之间很难流动起来。应逐步改变这种机制,使人口流入地获得相应义务教育的财力支持,让其有足够的能力改善当地教育条件,增加优质公共资源的供给。“同时,还要做好配套的制度设计,避免造成过度的人口‘虹吸效应’,加重‘大城市病’。因此,与租购同权相伴随的,必须是一系列体制机制的改革和相关的制度安排。”

全面惩戒措施让老赖“处处受限”

保险公司如何给抵押房屋定价?保监会要求聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估,费用由保险公司和消费者共同负担。采访中大多消费者仍表示“信不过”。在北京某金融企业工作的程先生认为,国内保险公司费用控制能力较差,目前的寿险产品跟国外比贵很多。房子是老百姓的命根儿,确实不放心交给保险公司“算账”。“比如,房价涨了20%,可保险公司扣除各项费用,只给我5%的增值收益。他会算上各种费用,怎么掰扯清楚?”

“‘租购同权’最大的意义不在于对市场的影响,而在于解决年轻人的刚性居住需求,让租房也能成为一种体面的生活方式。”杨现领认为,落实“租购同权”还应该更接地气,重点考虑新市民眼下最迫切的需求,“首先要解决能方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金、孕妇可以生孩子等问题。只有这样,他们才可能在城市站稳脚跟,下一步才会产生对学区的需求。”

记者梳理发现,此次发布的意见对失信被执行人规定了11类37项联合惩戒措施,包含具体措施多达100余项。

老年人住房反向抵押养老保险拟在京沪广汉试点

责任编辑:高雅

有关机构及其法定代表人、实际控制人、董事、监事、高级管理人员为失信被执行人的,不得参加文明单位、慈善类奖项评选,列入失信被执行人后取得的文明单位荣誉称号、慈善类奖项予以撤销。失信被执行人为个人的,不得参加道德模范、慈善类奖项评选,列入失信被执行人后获得的道德模范荣誉称号、慈善类奖项予以撤销。

“这几年长三角地区的城市普遍发展不错,上海的‘虹吸作用’也很明显,无锡的外来人口增长其实并不快,需要在落户门槛上‘松松口子’。”李斌揣测,此次新政的目的更多还是为了增强无锡的城市吸引力和竞争力。

“信息公开与共享既是实现联合惩戒的手段方法,其本身也是联合惩戒的措施之一,对整个社会信用体系建设至关重要。”刘贵祥说,意见规定了人民法院要及时准确更新失信被执行人名单并向社会公开,将失信被执行人信用监督、警示和惩戒信息列入政务公开事项。要打破信息壁垒,加快推进失信被执行人信息与公安、民政、金融、税务、工商等部门建立的信用信息资源共享。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲认为:“现阶段,在我国一些人口大规模流入的城市完全做到‘租购同权’还不太现实,最大难点是优质公共资源的供给能力不足,特别是与‘学区’紧紧联系在一起的教育资源明显短缺。”她认为,一座城市涌入大量人口后,子女就学的需求会大幅度增加,但当地教育资源并不会随着人口流动而立即同比例大量增加,由此会造成供需矛盾、教育资源供给紧张。

责任编辑:高雅

在一些人口大规模流入的城市,完全做到“租购同权”还不现实,最大的难点是优质公共资源的供给能力不足

意见还提出,各联合惩戒单位要加快惩戒软件开发进度,将失信被执行人名单信息嵌入本单位的管理、审批、工作系统中,实现在本单位的管理、审批、工作程序中,对失信被执行人名单信息进行自动比对、自动拦截、自动监督、自动惩戒。

“北京、上海就不会提‘租购同权’吧?到北京租个房,孩子就能上名校,怎么可能呢?真那样,全中国还不得有一半的人挤过去?”李斌打趣说。

他介绍说,意见规定了加快推进网络执行查控系统建设、拓展执行查控措施和完善远程执行指挥系统三项具体内容。要求加大信息化手段在执行工作中的应用,整合完善现有法院信息化系统,实现网络化查找被执行人、查找控制财产的执行工作机制。

今年3月,住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”,被不少媒体概括为“租购同权”;7月下旬,住建部等九部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并提出此举是“解决新市民住房问题的重要方式”。

(记者罗沙、荣启涵、陈菲、罗争光)据新华社北京9月25日电

“只要一份居住证明,也就是租赁合同,我们的孩子就能和买房者上一样的小学、中学。”被派往美国工作的北京某咨询机构职员高时告诉记者,在美国,地方政府公共资金的最主要来源就是房产税,尽管房产税是房东缴纳的,但一定程度上讲,交了租金的租房者也为房东承担了房产税,按照这个逻辑,租房者当然能够享用所租房屋的相关公共服务,“然而,国情不同,中美人口规模、公共资源体量都不一样,国内什么时候实现‘租购同权’还真不好说。”

意见提出,要通过政务网、专网等实现人民法院执行查控网络与公安、民政、人力资源社会保障、国土资源、住建、工商、交通、农业、人民银行、银行监管、证券监管、保险监管、外汇管理等政府部门,及各金融机构、银联、互联网企业等企事业单位之间的网络连接,建成覆盖全国地域及土地、房产、存款、金融理财产品、证券、股权、车辆等主要财产形式的网络化、自动化执行查控体系,实现全国四级法院互联互通、全面应用。

“推动租购同权,不能夸大它的含金量。”2014年刚通过购房落户成为无锡新市民的李斌对落户政策很清楚:首先,“租房可以落户”不是新鲜事,而是早已有之,以前除了购房人员之外,投资人员、外来务工人员也都能落户,只不过购房落户更为干脆利落,其他两类还要满足一系列要求;再者,就算按现在的政策,“租房未必就能落户”,照样得满足相关条件——参加无锡城镇社会保险、申领《江苏省居住证》均满5年。

随后一段时间,来自政府部门的权威解读使“真相”渐趋明朗,袁倩也慢慢安下心:一来,“租房就能上学”并非新政,而是早已有之,至少从前年2月起,租赁合同就是有效的“居住地证明”,能作为孩子入学的“门票”,此次文件提及只是突出强调而已;二来,广州政策中仍延续了租房上学的门槛,比如父母或具有本市户籍,或持有人才绿卡,或符合积分入学安排学位条件;三来,即便可以“就近入学”,也要“接受统筹安排”,很难“精准定位”到名校。“租房也能上名校?这事八字还没一撇吧?”袁倩说。

“租房能上名校?”“租房也能落户?”……近期,地方租赁住房政策密集出台

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